Anloi anglaisepromulguée en 1535 pour mettre fin à la pratique de créer des usages dans des biens immobiliers en changeant le titre purement équitable de ceux qui ont droit à un usage en propriété absolue avec droit de possession.
Le Statut des Usages était un statut radical imposé par un Parlement anglais récalcitrant en 1535 par un roi volontaire Henri VIII. Essentiellement, la loi a éliminé un tour de passe-passe qui avait été façonné par les propriétaires fonciers pour éviter de payer les droits royaux associés à la terre. Ces frais royaux, appelés incidents féodaux, avaient échappé à la Couronne depuis un siècle environ avant l'adoption du statut.
Les propriétaires terriens de l'Angleterre du XVIe siècle étaient censés détenir leurs terres à la volonté d'un seigneur, qui travaillait au service du roi ou de la reine. En échange de la terre, les propriétaires fonciers étaient obligés de payer certains droits au seigneur, qui en gardait quelques-uns et remettait le reste à la Couronne. Bon nombre des incidents royaux liés aux biens immobiliers ont été exigés par la Couronne lorsque le propriétaire foncier est décédé. Cependant, la Couronne ne pouvait percevoir les incidents que si le titre légal passait du propriétaire foncier à un héritier.
Aux XIVe et XVe siècles, les propriétaires terriens avaient imaginé un moyen à la fois de profiter de leurs terres et d'éviter les incidents féodaux. Les propriétaires terriens placeraient leur propriété au nom d'une seule personne au profit d'un tiers. Ce tiers, appelé usage cestui que, bénéficiaire de l'usage, était soit le propriétaire foncier d'origine, soit une personne de son choix. L'arrangement a créé une forme de propriété foncière, ou de succession foncière, appelée utilisation.
Bientôt, les tribunaux ont commencé à reconnaître le droit d'un propriétaire foncier, comme feoffor, de donner la possession de sa terre à un paysan locataire tout en donnant le titre légal à un tiers, ou feoffee. Ils ont également imposé des accords entre un feoffor et un feoffee dans lesquels le feoffee détenait le titre de propriété du terrain uniquement au profit de l'usage cestui que.
En vertu de la common law, lorsque le titre foncier légal était détenu par plus d'un feoffee, le titre partiel ne passait pas aux héritiers du feoffee décédé au décès d'un feoffee. Au lieu de cela, la part du titre de la personne décédée est passée aux autres personnes concernées. Un propriétaire foncier, en tant que feoffor, pourrait donner un titre légal à plusieurs feoffees et ajouter un nouveau feoffee au titre légal au décès d'un feoffee. Dans ce système, le décès d'un feoffé titulaire du titre ne donnait pas lieu à un incident d'héritage. Ainsi, un propriétaire terrien pouvait éviter les incidents féodaux pendant que lui-même ou une personne de son choix continuait à récolter les bénéfices de la terre.
En donnant un titre légal à deux ou plusieurs feoffees, un feoffor a également pu éviter d'autres incidents royaux, tels que les frais de mariage et autres frais associés au décès d'un propriétaire foncier. Si la propriété était détenue au nom d'autres personnes, un propriétaire foncier pourrait également éviter de perdre la propriété en raison d'une dette ou d'une condamnation pour crime. À la fin du XVe siècle, presque toutes les terres en Angleterre étaient détenues en usage. Étant donné que la plupart des terres appartenaient à un nombre relativement restreint de riches propriétaires fonciers, dans la plupart des cas, les titulaires de titres réels ne vivaient pas réellement sur leurs parcelles de terre. Une autre conséquence était que la Couronne avait perdu des revenus substantiels en raison de l'évitement des incidents féodaux fonciers.
Le roi Henry VIII a tenté de récupérer ces revenus perdus avec l'adoption du statut des usages. En vertu de la loi, le titre foncier complet était automatiquement donné à la personne pour qui la propriété était utilisée, à savoir l'utilisation cestui que. La loi a également rétabli l'ancienne règle féodale de la primogéniture, qui stipulait que la terre devait aller au fils aîné à la mort du propriétaire.
Les propriétaires fonciers se sont vigoureusement opposés à la loi. Au cours des quatre années suivantes, ils ont mené un pèlerinage de grâce à Londres dans le but de convaincre le roi et le Parlement d'éliminer la primogéniture et d'annuler l'abolition du domaine d'utilisation.
La campagne a amené Henry VIII à relâcher l'emprise royale sur la propriété foncière. En 1540, le Parlement a adopté le Statut des testaments, qui a aboli la primogéniture et a donné aux propriétaires fonciers le droit de confier leur propriété à qui ils voulaient dans un testament écrit. Cependant, le Parlement n'a pas aboli le statut des usages.
Immédiatement après l'adoption de la loi, les propriétaires fonciers se sont mis à créer des échappatoires. Les tribunaux étaient également hostiles à la législation. Ils ont accueilli les propriétaires fonciers en donnant au statut une construction technique stricte et en développant d'autres méthodes permettant aux propriétaires fonciers de mettre leur propriété au nom d'une autre personne tout en la conservant pour leur propre usage ou profit ou pour l'usage ou le profit d'une autre personne. En particulier, les tribunaux anglais ont élargi le concept de la fiducie pour combler le vide. Une fiducie foncière est un arrangement par lequel une personne détient le titre de propriété complet au profit d'une autre personne, qui peut diriger la gestion et l'utilisation de la propriété.
Les tribunaux se sont concentrés sur la différence entre une fiducie et une utilisation pour obtenir essentiellement le même résultat pour les propriétaires fonciers. Dans une fiducie, le propriétaire du titre joue un rôle actif dans le cadre de l'utilisation de la propriété. En revanche, avec une utilisation nue, le feoffee n'a effectué aucun travail en rapport avec la propriété et n'a servi que de paille. Si un feoffee exerçait des fonctions liées à la propriété, le terrain n'était pas utilisé, selon le raisonnement des tribunaux, mais en fiducie. Bon nombre des règles sur les fiducies foncières qui ont été élaborées en réponse au Statut des usages ont été adoptées aux États-Unis et sont toujours en vigueur aujourd'hui.
En 1660, le Parlement a aboli tous les incidents féodaux restants associés à la terre dans le statut foncier. Cela évitait la nécessité d'un statut d'usage car il n'était plus nécessaire d'échapper aux incidents féodaux. Le statut des usages a finalement été abrogé par le Parlement en 1925 par la loi sur la propriété (12 & 13 Geo. 5, ch. 16, sec. 1 (7)).
Lectures supplémentaires
Baade, Hans W. 1994. «Le Casus Omissus: une préhistoire de l'analogie statutaire». Syracuse Journal of International Law and Commerce 20.
Haar, Charles M. et Lance Liebman. 1985. Propriété et droit. 2e éd. Boston: Little, Brown.
Holmes, William J. 1995. «L'évolution de la confiance: une solution créative à la responsabilité des fiduciaires sous CERCLA». Journal de droit de l'environnement Villanova 6.
Kurtz, Sheldon F. et Herbert Hovenkamp. 2003. Cas et documents sur le droit américain de la propriété. 4e éd. St. Paul, Minn .: Thomson / Ouest.
Reid, Charles J. 1995. «La révolution du dix-septième siècle dans le droit foncier anglais». Examen du droit de l'État de Cleveland 43.
références croisées
Féodalisme.