La législation sur l'allègement hypothécaire est une loi destinée à aider les emprunteurs. Depuis le début du XIXe siècle, la relation entre le débiteur hypothécaire et le créancier hypothécaire aux États-Unis a subi des modifications substantielles, non pas de façon continue, mais à la suite de mesures d'urgence prises en période de détresse financière généralisée résultant de causes économiques ou naturelles. Les modifications étaient généralement à l'avantage apparent de l'emprunteur et sont donc appelées allégement pour les débiteurs hypothécaires ou, lorsqu'elles sont statutaires, simplement législation sur l'allégement hypothécaire.
Étant donné que les États régissent le droit immobilier (y compris le droit hypothécaire), ils ont adopté la plupart des allégements hypothécaires. Les principaux épisodes d'allégement des débiteurs hypothécaires ont suivi des périodes de détresse sur les prêts hypothécaires agricoles à la fin du XIXe siècle et dans la période entre la Première et la Seconde Guerre mondiale, en particulier dans les années 1930.
L'une des caractéristiques du règlement des États des Plaines dans les années 1870 et 1880 était une surextension à grande échelle de l'endettement des agriculteurs, principalement sous forme d'hypothèques foncières. Lorsque les revenus agricoles se sont détériorés et que la valeur des terres a diminué au cours des années suivantes, la dette hypothécaire est devenue très lourde pour l'emprunteur. En conséquence, de nombreux emprunteurs se sont retrouvés contraints à la délinquance, au défaut de paiement et finalement à la fermeture provisoire ou à une autre forme de transfert de détresse. L'agitation inévitable pour l'allégement des débiteurs comprenait des demandes d'inflation de la masse monétaire (comme le mouvement Free Silver) et de réglementation publique des monopoles commerciaux. Deux types de législation sur l'allègement hypothécaire, au sens strict, ont émergé de cette période de détresse hypothécaire agricole: l'établissement de délais légaux de rachat qui se poursuivaient après la forclusion de la vente et l'exigence de l'évaluation des biens hypothéqués avant la vente et l'interdiction de la vente à inférieure à une proportion spécifiée de la valeur estimative. Une telle législation résultait de critiques de ventes à des prix déraisonnablement bas et de jugements déficitaires fondés sur ces ventes.
Une période similaire de détresse liée aux prêts hypothécaires agricoles s'est produite dans les années 1920, principalement dans la région des Hautes Plaines. Là, après que l'agriculture s'est développée rapidement pendant les années de la Première Guerre mondiale, les revenus agricoles se sont détériorés et la valeur des terres agricoles a diminué; de nombreuses saisies et autres transferts de détresse de fermes hypothéquées en ont résulté. Après 1929, la Grande Dépression - en conjonction avec une grave sécheresse dans certaines régions - fit de la détresse hypothécaire une préoccupation nationale. En raison de l'ampleur et de la gravité du problème dans les zones rurales et urbaines, la législation sur les allégements hypothécaires a atteint un sommet dans les années 1930.
Si les débiteurs et les créanciers sont parvenus à des ajustements volontaires, dans lesquels les créanciers ont donné aux débiteurs plus de temps pour rembourser et refinancer leurs prêts, ces recours se sont révélés insuffisants face à la catastrophe économique des années 1930. Les États ont été les premiers à prendre des mesures législatives. Au début de 1936, vingt-huit États avaient adopté une législation sur l'allègement des hypothèques sous une ou plusieurs des formes suivantes: moratoires sur les saisies, prolongations des périodes de remboursement et restrictions sur l'utilisation des jugements pour insuffisance. Un moratoire a interrompu la procédure de saisie pour une période temporaire identifiée comme une urgence économique. La législation prolongeant la période de rachat spécifiait une période définie pendant laquelle le débiteur continuait à avoir le droit de racheter le bien hypothéqué. Ces nouvelles lois ont limité l'utilisation des jugements de déficience de plusieurs manières. Par exemple, ils peuvent établir un prix de vente minimum, exiger des créanciers qu'ils utilisent une "juste valeur" estimée plutôt qu'une valeur de vente comme base pour estimer le montant de l'insuffisance et limiter le délai dans lequel un jugement d'irrégularité peut être exécuté. Les tribunaux ont généralement maintenu la législation de l'État sur les allégements hypothécaires tant qu'elle n'accordait une réparation que sur une base temporaire, en fonction de l'existence de l'urgence économique; n'a pas porté atteinte à l'intégrité du contrat de dette hypothécaire; et assuré aux créanciers une compensation appropriée sous forme de paiements de loyer pendant la période de secours. La Cour suprême des États-Unis a rendu la décision clé sur la constitutionnalité en Home Building and Loan Association c.Blaisdell, 290 US 398 (1934), lorsqu'elle a confirmé le Minnesota Moratorium Act de 1933.
La législation de l'État sur les allégements hypothécaires n'a pas résolu complètement les problèmes de surendettement hypothécaire des années 1930, en partie parce que les mesures n'ont été adoptées qu'après une grande partie des dommages. Plus important encore, le problème de la détresse hypothécaire n'était qu'une partie du problème beaucoup plus vaste de la dépression économique générale. Dans le domaine de l'allégement hypothécaire, comme dans tant d'autres, le gouvernement fédéral a pris le relais des États dans la recherche de solutions. En 1935, la Cour déclara inconstitutionnelle une tentative de moratoire fédéral, le Frazier-Lemke Farm Bankruptcy Act de 1934; mais en 1937, il a approuvé une version modifiée. Les agences fédérales de crédit agricole ont pris la mesure la plus efficace de refinancer les prêts hypothécaires - une politique qui a profité aux prêteurs en fournissant des liquidités bienvenues tout en permettant aux débiteurs d'échapper à la forclusion. Le gouvernement fédéral a pris des mesures similaires dans le domaine du financement hypothécaire urbain.
Lorsque la Seconde Guerre mondiale a tiré le pays de la crise économique générale et de la prospérité, le secteur agricole a retrouvé un bien-être relatif. Aucune détresse hypothécaire généralisée appelant à une législation d'allégement hypothécaire ne s'est produite dans la période d'après-guerre. Les transferts de propriété agricole par saisies, cessions, faillites et défaillances connexes ont été en moyenne de vingt-deux pour mille fermes par an de 1929 à 1938, et ont culminé à trente-neuf pour mille en 1933. Ces transferts de détresse ont été en moyenne d'environ 1.5 pour mille fermes par an de 1950 à 1974.
Dans les années 1980 et 1990, les exploitations agricoles sont à nouveau tombées dans des moments difficiles, avec un nombre énorme de fermetures forcées. Un gouvernement fédéral plus conservateur encourageait l'agriculture «industrielle» à grande échelle et ne protégeait pas les petits agriculteurs avec une législation sur l'allégement des hypothèques. En 1996, le président Bill Clinton a signé la loi de 1996 sur la réforme du système de crédit agricole, qui visait à réduire les coûts pour les agriculteurs et les éleveurs. Cependant, les petits agriculteurs ont continué de faire faillite à des taux très élevés.
Bibliographie
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Glenn H.MillerJr./db