Société de prêt aux propriétaires. Pour l'Amérique de la classe moyenne, la Home Owners 'Loan Corporation, fondée en 1933, était un avantage crucial du New Deal. Les Américains s'étaient toujours attachés à un idéal d'individualisme qui incluait une maison à soi; mais dans les années qui ont précédé le New Deal, seuls quatre Américains sur dix ont réussi à atteindre ce statut. Une des principales raisons de l'échec de la majorité était le système hypothécaire restrictif. Habituellement, les emprunteurs étaient tenus de verser des acomptes de l'ordre de 35% en moyenne pour des prêts d'une durée de cinq à dix ans à un taux d'intérêt pouvant atteindre 8%. À la fin de cette brève période de prêt, les créanciers hypothécaires devaient espérer pouvoir refinancer ou bien trouver le coût résiduel de la propriété. La minorité d'acheteurs qui pouvaient gérer de telles conditions a assumé le risque supplémentaire de traiter avec des institutions locales qui n'offraient pas d'assurance prêt hypothécaire et étaient souvent dangereusement sous-financées, en particulier dans les zones en dehors des principales villes.
Ce système fragile n'a pas pu résister au choc de l'effondrement économique de 1929. Le nombre de prêts hypothécaires émis dans tout le pays est passé de 5,778 en 1928 à seulement 864 en 1933, et de nombreuses banques ont fait faillite, entraînant les propriétaires avec elles. Face à cette situation désastreuse, le New Deal avait un choix de base. Cela pourrait faire suite à l'exhortation du président de la Réserve fédérale, Marriner Eccles, faisant écho à l'économiste le plus influent de l'époque, John Maynard Keynes, que de l'argent devrait être injecté dans les métiers de la construction en retard afin de gagner à la fois du travail pour les chômeurs et les plus nécessaires. logement social. Ou il pourrait suivre l'exemple d'Herbert Hoover, qui en 1932 avait créé la Federal Home Loan Bank pour fournir un financement fédéral aux prêteurs sur le marché du logement privé. Franklin Roosevelt, quand il a succédé à Hoover en tant que président, s'est incliné vers cette dernière voie, mais sous la surveillance du gouvernement et en mettant l'accent sur les propriétaires pressés plutôt que sur les institutions contrôlant leurs prêts hypothécaires.
En juin 1933, le Home Owners 'Loan Act, suivant l'exemple du président, passa par le Congrès. La loi autorisait 200 millions de dollars à mettre sur pied la Home Owners 'Loan Corporation (HOLC) avec le pouvoir d'émettre 2 milliards de dollars d'obligations exonérées d'impôt. L'argent recueilli permettrait à HOLC de sauver des prêts hypothécaires en péril en offrant un financement jusqu'à 80% de la valeur imposable, jusqu'à un maximum de 14,000 1934 $. Il s'en est suivi une précipitation pour déposer des demandes en 40 par ceux qui détenaient 50 pour cent de toutes les propriétés hypothéquées, dont la moitié avec le plus faible risque ont été acceptées. Comme prévu, les principaux bénéficiaires étaient des propriétaires de la classe moyenne inférieure avec des revenus de 150 $ à XNUMX $ par mois, des personnes qui, sur le marché privé, auraient perdu leur maison.
Le HOLC a définitivement changé le système hypothécaire en vigueur. Elle offrait de l'argent à 5%, assurait ses prêts par l'intermédiaire de la Federal Housing Authority et de la Federal Savings and Loan Insurance Corporation, et accordait jusqu'à vingt-cinq ans de remboursement. Pour atteindre des clients éloignés, le HOLC s'est dispersé dans les centres régionaux. Chaque situation de prêt a été traitée individuellement, y compris des visites personnelles pour éviter le défaut de paiement. Compte tenu de leur large pouvoir discrétionnaire, les agents ont amélioré les chances des clients de respecter leurs obligations en les aidant à trouver du travail, à collecter les réclamations d'assurance et les pensions, à attirer des locataires pour des locaux à louer, à se qualifier pour une aide publique et même à localiser des enfants en famille d'accueil moyennant des frais. Le succès de cette sensibilisation sympathique a été le mieux démontré par le fait que le taux de forclusion des prêts hypothécaires risqués de HOLC n'était pas supérieur à celui des prêts hypothécaires beaucoup plus sûrs acceptés par les banques et les compagnies d'assurance.
Les politiques de HOLC ont favorisé les maisons unifamiliales en dehors des villes centrales, déclenchant ainsi la croissance rapide des banlieues après la Seconde Guerre mondiale. L'idéal suburbain du logement à financement privé inclinait également vers la ségrégation au motif que les zones racialement homogènes étaient les plus stables et représentaient donc le risque de crédit le plus faible. Ce biais, partagé par les banquiers et les agents immobiliers du secteur privé, a exclu la plupart des minorités d'une grande considération. La carte d'expérience de prêt HOLC spécifiait la race et le statut d'immigrant comme une considération, et les registres de l'agence ont montré que de 1933 à 1936, la période pendant laquelle il était autorisé à émettre des prêts, 44% de son aide était allée à des zones désignées «blanc indigène». 42 pour cent aux «blancs et étrangers indigènes» et 1 pour cent au nègre. Typique du sort des villes, la moitié de Detroit où vivaient les Noirs était carrément exclue, tout comme un tiers de Chicago.
Malgré ses lacunes, l'innovation du New Deal a contribué à rendre compte de l'accession à la propriété, passant de 40% de la population dans les années 1920 prospères à près de 70% au milieu des années 1990, avec de vastes nouvelles zones en dehors des villes du nord-est et dans de nouvelles zones urbaines tentaculaires. dans le Sud et le Sud-Ouest en donnant l'exemple le plus remarquable. L'historien David Kennedy n'a pas exagéré en affirmant que le HOLC et la législation sur le logement qu'il a mis en place «ont révolutionné la façon dont les Américains vivaient».
Bibliographie
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Jackson et Kenneth T. Crabgrass Frontier: La suburbanisation des États-Unis. New York: Oxford University Press, 1985.
AlanLawson